Selbstnutzer haben Probleme, an bezahlbares Bauland zu kommen.

RICHTIG. Immer mehr Geldanlage drängt in den Immobilienmarkt.  Private und institutionelle Investoren suchen  Anlagemöglichkeiten, weil die Zinsen nieedrig sind.

Schon vor der Pandemie boomte der Immobiliensektor trotz des nachlassenden Wirtschaftswachstums und könnte dies trotz Corona voraussichtlich auch weiterhin, dank der wachsenden „Flucht" in sichere Geldanlagen. Die Empirica AG klagte schon im Herbst 2019: "Selbstnutzer kommen nicht mehr zum Zuge."

 

Mehr Baulandangebot stoppt den Preisanstieg

FALSCH.Mehr Bauland hat in den letzten Jahren NICHT für einen geringeren Preisanstieg gesorgt. Mit der hohen Nachfrage durch die Geldanlage kann das Angebot auch auf lange Sicht nicht mithalten. Die Preise bleiben weiterhin sehr hoch, prognostizieren  Immobilienforschungsinstitute  (zB. DBResearch April 2020) und -Verbände (z.B.ZIA Frühjahrsgutachten 2020)

Kommunen, die Bauland ausweisen, können für Selbstnutzer wenig erreichen.

 

Es werden zuwenig Baugenehmigungen erteilt.

FALSCH. Baugenehmigte Wohngebäude können nicht gebaut werden. In Bonn wurden baugenehmigt aber noch nicht gebaut: ca 1200 Wohngebäude mit insgesamt ca  5500 Wohnungen. (Quelle: Bonner Baustatistik 2019)

Bundesweit fehlt es auch nicht an Baugenehmigungen. Laut Statistisches Bundesamt ist die Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2019  um 4,0 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen und weiterhin deutlich höher als die Zahl der Baufertigstellungen. Dies führte zu einem Überhang von genehmigten, noch nicht fertiggestellten Wohnungen von insgesamt 740 400 Wohnungen. Der seit 2008 anhaltende Anstieg des Bauüberhangs setzte sich damit im Jahr 2019 fort und erreichte den höchsten Stand seit 1998 (771 400).

 

Es fehlt Kapazität der Bauwirtschaft.

RICHTIG. In Bonn fertiggestellt wurden im Jahr 2019 knapp 500 Wohngebäude mit ca 1400 Wohnungen.  Bereits baugenehmigt aber nicht gebaut waren weit mehr als das Doppelte: 1200 Wohngebäude  mit insgesamt ca  5500 Wohnungen (Bonner Baustatistik 2019).

Es fehlt weniger an Bauland oder Baugenehmigungen, sondern an Baukapazität.  "Die Welt" schrieb im Dezember 2019 "Deutschland steckt offiziell im Baustau".

Bundesweit ist die Zahl der neuen Wohnungen 2019 dennoch um 2% gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Auch wenn jedes Jahr mehr gebaut wird: Wie überall geht ein Großteil der Belegschaften in Rente und Nachwuchs fehlt. Laut DBResearch (S.6) verstärkt die Pandemie das Kapazitätsproblem.

Obwohl der Immobilienverband ZIA in seinem Frühjahrsgutachten 2020 erkannt hat, dass begrenzte Baukapazität ein Grundproblem ohne Lösung ist, verlangt er schnellere Baugenehmigungen, Deregulierung und mehr Bauland.

 

Die Bevölkerung altert, die Haushalte werden kleiner und ärmer.

IT NRW prognostiziert ein Bevölkerungswachstum in Bonn von 12% bis 2040, aufgeteilt auf ca 3% Geburtenüberschuss und 9% Zuzug. Ob sich der Zuzug angesichts hoher Wohnungspreise und mehr Home Office so fortsetzt wie bisher, wird von einigen bezweifelt.

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und in Königswinter genau wie generell im Rhein-Sieg-Kreis: Wachstum bei den SeniorInnen, Rückgang bei denen unter 65 Jahre.

Vor allem die Anzahl SeniorInnen wird erheblich weiter wachsen, soviel ist sicher. Sehr wahrscheinlich sinken die Renten. Wachsende Rentnerarmut und auch Armut von Kindern meist alleinerziehender Eltern sind bisher zu selten Thema für die Wohnungspolitik, weder in Bonn noch bundesweit. Meist befasst man sich mit jungen Familien, die Häuser bauen wollen und kein Bauland finden. Beispiele dafür gibt es, und auch die haben Probleme. Aber es gibt andere Lösungen, wenn sie nicht auf Neubau bestehen. Ein Recht auf Neubau gibt es nun mal nicht, schon gar nicht in einer bestimmten Kommune.

 

Generationswechsel steht an

In vielen Siedlungen, die vor Jahrzehnten angelegt wurden, werden die BewohnerInnen älter, die Kinder sind längst ausgeflogen. Falls SeniorInnen sich kleiner setzen möchten, sind die Möglichkeiten sehr gering. Vor Ort gibt es jedenfalls sehr selten kleine Wohnungen. Ob eine Teilung in zwei Haushalte per Umbau möglich ist, dazu gibt es praktisch nirgends Beratung oder Kredite oder gar Förderung.

Die Empirica AG hat für den Rhein-Sieg-Kreis errechnet: Wenn nur 10% der SeniorInnen sich kleiner setzen könnten, wären 200 Hektar Bauland gespart.

 

Kleine Wohnungen sind am meisten gefragt

Laut Immobilienscout24 hat die bundesweit meistgesuchte Wohnung 66 qm. Man würde sicherlich oft gern größer wohnen, aber leisten kann man es sich nicht.

 

Es wird weiterhin zu groß gebaut

In Bonn ist die Durchschnittsgröße im Bestand 83 qm. 2019 in Bonn fertiggestellte Einfamilienhäuser haben durchschnittlich 160 qm. Neue Mehrfamilienhäuser bieten 80qm je Wohnung (Bonner Baustatistik 2019). Viel zu groß, wenn die durchschnittlich nachgefragte Wohnung nur 66qm hat!

Priorität auf kleine Wohnungen - das würde die Bezahlbarkeit verbessern.

 

Gibt es keinen Umbau von zu großen Wohnungen?

DOCH! In Bonn gab es 2019 ca 230 Umbauten an Wohngebäuden, mit einem Zuwachs von 113 Wohnungen. Sie sind im Durchschnitt kleiner als der Neubau, nämlich 69 qm (Bonner Baustatistik 2019). Umbau vor Neubau, das würde viel Fläche sparen und die Bezahlbarkeit von Wohnungen verbessern.

 

Bedarfsprognosen sind meist zu hoch

Den ungedeckten Bedarf hat die Statistikbehörde ITNRW aufgrund des in der Vergangenheit erzielten Wachstums geschätzt. Es gibt höhere und niedrigere Schätzungen - bisher waren sie fast immer zu hoch.

In Deutschland wächst die Bevölkerung insgesamt seit Jahren kaum noch; es geht um Wanderung aus Gebieten mit schlechter Infrastruktur in die Städte, die aber extrem teuer geworden sind.  Wie sich der Zuzug in dieser Situation entwickeln wird, ist mit mehr als  den üblichen Unsicherheiten  verbunden.

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