Stadt Bonn steht vor einer Vertragsfalle, und im Regionalplan fehlt die Kaltluft-Leitbahn

Ein Ja zu den Sahle-Plänen von ca 500 Wohneinheiten, wie es die CDU/SPD/FDP-Kooperation im Bonner Stadtratpropagiert,  würde die Stadt Bonn in eine Vertragsfalle locken: Entweder müsste sie die horrenden Kosten der äußeren Kanalerschliessung übernehmen, oder das Sahle Projekt würde um weitere Flächen etwa verdoppelt, erst dann würde Sahle Wohnen die äußere Kanalerschliessung bezahlen. Die weiteren Flächen sind zwar derzeit nicht im Regionalplan als Siedlungsbereich ausgewiesen, aber das ist änderbar. Die Kaltluft-Leitbahn, ein wichtiges Argument gegen die Bebauung, fehlt im Regionalplan! 

Zum Glück hat die CDU/SPD/FDP-Kooperation im Stadtrat keine Mehrheit! Es muss bei den städtebaulichen Vorgaben vom 19.9.2023 bleiben! 

• zur Planungsvereinbarung, 
• zur gelöschten Kaltluft-Leitbahn, 
• zum schon jetzt ausgelasteten Schmutzwasserkanal und dessen Erweiterungskosten, und
• wie bisher in Politik, Verwaltung und Medien drumherum geredet wurde.

Die Planungsvereinbarung mit Sahle Wohnen hat eine Vertragsfalle 

Mit Sahle Wohnen schloß die Stadtverwaltung eine Planungsvereinbarung ab zu Themen, die der Stadtrat vorgegeben hatte. Solche Vereinbarungen sind nicht öffentlich, aber es wurde dem Stadtrat öffentlich über die Inhalte berichtet, in der Drucksache 1810873 vom 26.3.2018, im Ratsinformationssystem hier. 

Dieser verbindliche Vertrag mit Sahle Wohnen sieht eine Kanalkostenübernahme durch Sahle nur im Fall einer Erweiterung auf Teilfläche 2 und 3 vor. Aber auch die Teilfläche 1 macht die Kanalerweiterung erforderlich! In diesem Fall, vor dem die Stadt steht, übernimmt Sahle die Kosten NICHT. Die Stadt Bonn muss sie in ihren Haushalt einstellen.  

Das wird bisher nicht zugegeben (siehe weiter unten).

Was die Teilflächen sind, hat die DSK-Studie definiert (siehe weiter unten).

Der Schmutzwasserkanal ist schon jetzt ausgelastet, auch Teilfläche 1 erfordert die Erweiterung

Das Tiefbauamt der Stadt Bonn hat undeutlich, aber deutlich genug zur DSK-Studie beigetragen. 

2016 erschien die DSK-Studie, im Auftrag der Stadt Bonn, um einen viel größeren Bereich in Roleber zu entwickeln. Bis dahin war nur die Weiternutzung des Bestandgebäudes, mit einer Ergänzung um ca 20 Einfamilienhäuser geplant (siehe unten "So fing es an").

Es ging nun um eine massive Ausweitung, genannt Teilflächen 1,2, und 3. "Teilfläche 1" betrifft nicht etwa nur den Bestand, sondern rechnet das V-förmige Versuchsgelände ("Kragen" oder "Mantel") gleich hinzu, für das kein Baurecht besteht. Sahle Wohnen gehört die Teilfläche 1, bestehend aus dem Gebäude mit Park samt Laborgebäuden (Baurecht etabliert), und den V-förmigen Versuchsacker ohne Baurecht.Teilfläche 2 gehört weiterhin der NRW-Landwirtschaftskammer; Teilfläche 3 gehört der Stadt Bonn.

Wir fanden in der Studie die Aussage des Tiefbauamts (S.77), dass der Kanal ausgelastet sei. Betroffen ist der Kanal an der Holzlarer Hauptstraße. Er ist 2 km lang und teilweise sehr steil ("Hölle von Roleber"), so dass eine Erweiterung des Kanals viele Millionen Euro kosten würde. Lesen Sie weiter unten, was das kosten könnte.

Die Kanalerweiterung ist bei einer zusätzlichen Baufläche, wie sie die V-förmige "Kragen"-Fläche darstellt, erforderlich.

Das Sahle-Projekt auf Teilfläche 1 würde  erhebliche zusätzliche Schmutzwassermengen nach sich ziehen. 

Im Regionalplan fehlt die Kaltluft-Leitbahn

Der Regionalplan des Regierungsbezirks Köln hat Daten aus der Klimawandel-Vorsorgestrategie für die Region Köln/Bonn übernommen, aber die Kaltluft-Leitbahn in Roleber gelöscht. Mehr zum Regionalplan

Die Kaltluft-Leitbahn ist ein wichtiges Argument gegen die Bebauung bzw. Versiegelung der Ackerflächen.

Quellen

 https://www.klimawandelvorsorge.de/fileadmin/kwvs/medien/Downloads/Praxishilfe_und_Karten/KWVS_KoelnBonn_20190930_Praxishilfe.pdf

Die Erläuterungskarte K1 Klima aus der 2. Offenlage hat 12 MB und wird auf Anfrage zugesendet.

Muss die äußere Kanalerschliessung erweitert werden?

Es wurde schon mehrfach behauptet, dass nach heutigem Wissensstand eine Kanalerweiterung nicht erforderlich sei. Oder dass man erst die geplante Anzahl Wohneinheiten wissen müsste, um die Notwendigkeit der Kanalerweiterung festzustellen. 

Das Baugebiet in Roleber würde extrem teuer, denn die äußere Abwasser-Erschliessung erfordert erheblichen Ausbau. Niederschläge und Schmutzwasser des Roleberer Planungsgebietes würden in den Kanal an der Holzlarer Hauptstraße abfließen. "Aufgrund der Auslastung der vorhandenen Kanäle" besteht „erhöhter Finanzierungsbedarf für den Ausbau“, schrieb das Bonner Tiefbauamt für die DSK-Studie Roleber, die 2016 im Auftrag der Stadtverwaltung durchgeführt wurde. Das Tiefbauamt bezieht sich nur auf Niederschlagswasser; das Schmutzwasser würde aber ebenfalls durch den ausgelasteten Kanal fliessen müssen. Dazu schreibt das Tiefbauamt laut DSK-Studie: "Das örtliche Kanalnetz ist im weiteren Verlauf hydraulisch ausgelastet, Kapazitäten sind kaum noch vorhanden." (S.77)

Quelle: Deutsche Stadt- und Grundstückentwicklungsgesellschaft (DSK) 2016: Vorbereitende Untersuchungen für einen möglichen Entwicklungsbereich Roleber, S. 77-78

Er ist also klar: Das Kanalnetz muss erweitert werden, wenn Bauflächen  hinzukommen. Dabei geht es nicht um wenige Wohneinheiten über das Bestandsgebäude hinaus, sondern um Großprojekte.

Die Kosten können anhand von anderen Kanalkosten geschätzt werden. Kanalkosten in 2019 hat die Stadtverwaltung in Pressemitteilungen angegeben:
 • 1,2 Mio € für 300 m in Holtorf (fast 4.000 € pro Meter)
 • 4,3 Mio € für 500 m im Musikerviertel (8.600 € pro Meter)
 • 12 Mio € für ca 1 Kilometer in Mehlem (12.000 € pro Meter).
Der Holzlarer Kanal ist ca 2 Kilometer lang und teilweise sehr steil – ein Teil der Straße zwischen Roleber und Holzlar ist als „Hölle von Roleber“ bekannt. Der Ausbau des Holzlarer Kanals und die ebenfalls notwendigen Rückhaltebecken dürften mindestens 20 Millionen € (Stand 2019) kosten. Inflationsbedingt könnten die Kosten eher 30 Millionen Euro erreichen.

Der Holzlarer Kanal wurde 2021 im Lining-Verfahren repariert.

Anfragen von Bürgern beantworteten die Stadtverwaltung und die CDU-Fraktion ausweichend.  Sie gingen auf die Kosten der äußeren Erschließung und den Kostenträger gar nicht ein.

Das Planungsamt allerdings informierte den Ausschuss für Bürgerbeteiligung am 28.5.19 mündlich, dass der Investor zu zahlen habe. Dies wurde jedoch nicht protokolliert und den anfragenden Bürgern nicht schriftlich bestätigt. Der Investor, Sahle Wohnen, stritt die Notwendigkeit des Kanalausbaues ab.

Die SPD Fraktion stellte 2021 eine Kleine Anfrage zur Kanalisation (Dokument 201901 im Bonner Ratsinformationssystem) "Ist die Kanalisation zu Ver- und Entsorgung der Landwirtschaftskammer Roleber darauf ausgelegt, dass hier in Zukunft etwa 100 neue Wohnungen gebaut werden und versorgt werden müssen?"

100 Wohnungen? Es geht doch um 500 Wohnungen auf der Fläche, die im Besitz von Sahle Wohnen ist, die das Gebäude und den "Kragen" umfasst, für die seit Jahren ein Bebauungsplanverfahren läuft! Hat die SPD was nicht mitgekriegt? Sie will doch 500 Wohnungen, nicht 100! Die Antwort des Tiefbauamts: "Auch die Einleitung von Schmutzwasser aus der geplanten Bebauung macht nach derzeitigem Wissensstand eine Vergrößerung der bestehenden Kanalisation nicht erforderlich." Eben,  bei 100 Wohnungen nicht erforderlich, auf 100 Wohnungen bezog sich die Frage von Angelika Esch, SPD-Fraktion, 2021. 

2019 wurden parallel drei Bürgeranträge gestellt, einen Antrag zum Thema Kosten für die Kanalerweiterung, weil laut DSK-Studie das örtliche Kanalnetz ausgelastet sei. Die Stellungnahme der Verwaltung bezog sich auf alle drei Bürgeranträge, von denen einer die Kanalerweiterung zum Thema hatte, der zweite zum Verkehrskonzept, der dritte zur Bereitstellung von wichtigen Daten für die damals geplante Bürgerwerkstatt. Die Stellungnahme der Verwaltung war sinngemäß: Die Fragen können für die Bürgerwerkstatt nicht im Detail geprüft werden.  Auf die Kanalfrage ging die Stellungnahme nicht ein.

Es hiess "Diese Untersuchungen können jedoch erst erfolgen, wenn erste konkrete Entwürfe für das Gebiet entwickelt wurden und man somit auch in etwa die Anzahl an Wohneinheiten abschätzen kann." Die Architektenentwürfe mit ca 500 Wohneinheiten liegen seit 2022 vor. Daten zur Kanalerweiterung oder zu einem Verkehrskonzept fehlen weiterhin.

Übrigens war zu dem Zeitpunkt Beschlusslage ( 19.3.2019, DS-Nr. 1910716EB6), dass nur für das Bestandsgebäude einschließlich näheres Umfeld (Baufeld 1 ohne Kragen) ein Bebauungsplan erstellt werden soll.

Wie fing es an? Mit einem Plan zur Weiternutzung des Gebäudes!

Gebaut hat die NRW-Landwirtschaftskammer 1985 ein schlossartiges Gebäudeensemble im römischen Landhausstil, zur Hälfte mit Landesmitteln.

Am 13.11.2013 hat die Landwirtschaftskammer, wegen Umzugs Ende 2015 nach Münster, einen Antrag auf Umnutzung des Gebäudes in Bonn-Roleber gestellt. Die bebaute Fläche (4,7 Hektar) ist sog. Sondergebiet "Institutsgebiet der Landwirtschaftskammer" und soll in Wohnnutzung geändert werden. Das geht aus der Beschlussvorlage 141160 hervor, die die Bezirksvertretung Beuel, der Planungsausschuß und der Stadtrat im Mai 2014 zu entscheiden hatten. Wörtlich steht darin:

"Die Planung sieht vor, dass die vorhandenen Hauptgebäude in der jetzigen Kubatur unverändert erhalten bleiben. Aufgrund der wohnbaulichen Nutzung sollen den Gebäuden lediglich Balkone vorgestellt werden. Insgesamt sollen etwa 100 Wohnungen in unterschiedlichen Größen für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen angeboten werden.
Des Weiteren sollen im Bereich der heutigen Kantine, den Gewächshäusern und den eingeschossigen Nebengebäuden nordöstlich, südwestlich und südöstlich des schlossartigen Gebäudeensembles ergänzende zweigeschossige Wohnbebauung mit max. 30 Wohneinheiten entstehen.
Die Erschließung wird über die bestehende Zuwegung von der Siebengebirgsstraße erfolgen und die bestehenden Stellplätze werden ebenfalls, wie bisher als notwendige Stellplätze erhalten bleiben."

 

Beschlossen wurde die Einleitung des Planverfahrens für das bezeichnete Gebiet und außerdem, die Verwaltung solle zusammen mit der Landwirtschaftskammer einen Käufer oder Nachmieter für die jetzigen Bestandsbauten suchen.

Nach der Kommunalwahl im Herbst 2014 machte die Bonner CDU/SPD/FDP-Ratskoalition alles anders.

Klima und Wohnen müssen abgewogen werden

Richtig. Allerdings: Weil Bonn insgesamt nur noch sehr wenig Kaltluft hat, spielt die Kaltluft-Entstehung beim Abwägen gegenüber dem Wohnbedarf eine umso größere Rolle. Der Wohnbedarf kann ins Umland ausweichen, aber die Agrarflächen für Kaltluft sind in Bonn unersetzlich. 

Wohnen im Stadtgebiet reduziert den Verkehr

Nicht richtig. Wohnen an guten ÖPNV-Anbindungen reduziert den Verkehr. Das ist in den Beueler Höhenorten nicht gegeben, wohl aber in umliegenden Kommunen, wo an Schienenhaltepunkten Neusiedlungen geplant werden, so wie es der neue Regionalplan anstrebt.

Der Regionalplan bringt es auf den Punkt: In den rechtsrheinischen Höhenorten ist ausreichender ÖPNV nicht zu erwarten, wie meistens dort, wo Einfamilienhäuser dominieren. 

Die Seilbahn kommt in die Beueler Höhenorte

Nicht richtig. Die Seilbahn ist noch nicht einmal im ersten Abschnitt in trockenen Tüchern und kann keine Grundlage für neue Siedlungsbereiche sein. Selbst wenn das gesamte Pleiser Ländchen bis zur A3 bebaut würde, wäre die Nutzung kaum so intensiv wie am Venusberg, wo Arbeitsplätze, Studierende, Patienten und Besuchende sowie Anwohnende die Seilbahn rentabel machen können.

Und der Ennertaufstieg?

Der Ennertaufstieg ist nicht ganz vom Tisch, auch wenn er nicht aktiv geplant wird. Im Bundesverkehrswegeplan steht er ja weiterhin - rausstreichen geht nicht - aber es wurden Prioritäten gesetzt, und der Ennertaufstieg ist nicht dabei. Ohnehin stehen Reparaturen für die nächsten Jahrzehnte obenan.

Trotzdem hat der Ennertaufstieg weiterhin die Unterstützung von CDU, FDP und BBB, denn sie sagen nicht NEIN zum Ennertaufstieg, weder bei der Kommunalwahl 2020 (siehe Bonn wählt nachhaltig) und auch 2025 will Guido Déus (CDU) -trotz dreizehn gegenteiliger Gutachten - "ein neues Verkehrskonzept für Bonn wissenschaftlich erstellen lassen". Er tut außerdem so, als liesse sich der wachsende Pendlerverkehr aus einer neuen Siedlung in Roleber mit mehr ÖPNV bewältigen - falsch! Schon heute fahren dort vier Buslinien, und sie verhindern den Anstieg des PKW-Verkehrs nicht. 

Müssen die Agrarflächen in Roleber aus Klimagründen unbebaut bleiben?

Ja. Die Klimawandel-Vorsorgestrategie des Verbands Region Köln/Bonn e.V. weist in Roleber regional wirksame Kaltluft-Leitbahnen aus. In der Regel werden Leitbahnen aufgrund der VDI-Standards (VDI 3787 Blatt 5) nicht bebaut. Sie wurde im Januar 2020 veröffentlicht.

Mithilfe der dort angewendeten Methode werden regional wirksame Faktoren erkannt, wie die Kaltluft-Leitbahn in Roleber.  Bei der detaillierteren Analyse des Bonner Klimaschutz-Projektes ZURES fehlt die regionale Perspektive, die die Klimavorsorgestrategie mit ihrer weniger hohen Auflösung erzielt hat. ZURES kann die regional wirksame Kaltluft-Leitbahn mit seiner Methode nicht sehen.

Es ist nicht eine Methode besser als die andere, sondern sie blicken auf unterschiedliche Faktoren, ähnlich wie Mikroskop und Fernrohr. Beide Erkenntnisse schliessen sich nicht gegenseitig aus, sondern ergänzen sich und müssen zusammen betrachtet werden.

Als der Bonner Stadtrat am 4.7.19 den Beginn des Bebauungsplanverfahrens beschloss, waren die Daten der Klimavorsorgestrategie noch nicht publiziert. Dem Stadtrat lag nur die "Klimatologische Ersteinschätzung" des Bonner Klimaschutzprojektes ZURES vor.

Kartengrundlage: Region Köln/Bonn e.V.  (2020): Klimawandelvorsorgestrategie für die Region Köln/Bonn, www.klimawandelvorsorge.de Download 6.2 Regional wirksame Luftleitbahnen und Kaltluft-Einzugsgebiete (PDF), eigene Bearbeitung

Roleber wäre nicht allein: Der Bonner Stadtrat hat 2019 auf ein Baugebiet in Ückesdorf wegen Kaltluft-Leitbahnen verzichtet.

Kalte Luft wird immer wichtiger: Bisher werden Einzugsgebiete von nächtlicher Kaltluft in der Regel (VDI-Standards) nicht vor Bebauung geschützt, sondern nur Kaltluft-Leitbahnen.
Klimaexperten sind sich aber einig: Ohne die Entstehung von Kaltluft macht eine Kaltluft-Leitbahn wenig Sinn. 

In Roleber können Sozialwohnungen geschaffen werden

Ja genau - die Stadt hätte nur unter der CDU/FDP-Führung 2015 ein Vorkaufsrecht beschliessen und nutzen müssen. Die Gebäude und Flächen der Landwirtschaftskammer NRW gehörten sowieso der öffentlichen Hand. Gebäude und Nebengebäude (auf 4,7 Hektar Fläche) hätten schon damals allesamt in bezahlbaren Wohnraum umgebaut werden können.

Und wenn der  Eigentümer Sahle Wohnen Neubauten plant? Die bereits bebaute Fläche von 4,7 Hektar zählt als Altfall. Bei Ersatzbauten für LWK- und Nebengebäude braucht Sahle Wohnen keine Sozialwohnungen nach dem Baulandmodell bereitzustellen. Sozialwohnungen sind nur für die Fläche des Kragens (3,9 Hektar) zwingend erforderlich.

"Das Kammergebäude kann nicht als Wohnraum umgebaut werden"

Falsch. Ein erfolgreiches Bonner Wohnprojekt hat durch seinen Architekten die Umbaumöglichkeit - natürlich auch wirtschaftlich- bestätigen lassen und wollte daher das attraktive Gebäude kaufen.

Wer hat behauptet, dass der Abriss notwendig sei? Sahle Wohnen wird im Bonner Generalanzeiger am 21.4.2019 zitiert:

Nach intensiven Untersuchungen und der Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist die Firma Sahle zu der Überzeugung gelangt, „dass sich durch Umbau innerhalb des Bürogebäudekomplexes keine funktionalen Wohnungen errichten lassen“. Obwohl das Gebäude architektonisch ansprechend und in der Bausubstanz nicht schadhaft sei, „sehen wir einen Abriss für unabdingbar an.“ Dieses Vorgehen ermöglicht nach Ansicht des Investors den erforderlichen Freiraum für eine gute städtebauliche Konfiguration. Außerdem will Sahle den sogenannten „Kragen“ - die Flächen zwischen dem Kammergrundstück (Baufeld 1) und dem Reitgestüt Gut Ettenhausen - gleichzeitig beplanen und bebauen.

Das Kammergebäude kann als Büroraum weiter genutzt werden

Natürlich. Nur: Sahle Wohnen hat dafür keine Kompetenz.

Will Sahle Wohnen denn die Kosten für die Erweiterung des Holzlarer Kanals übernehmen?

Nein, laut Sahle Wohnen entstehen keine Kosten für den Ausbau des Holzlarer Kanals. 

Sahle Wohnen zog Bonn schon früher über den Tisch

Sahle Wohnen haben die Bonner in schlechter Erinnerung, denn das Unternehmen hatte der Stadt fast 2500 Sozialwohnungen mit dem Versprechen abgekauft, die Mieten nicht zu erhöhen, weil eine Finanzierung des Landes dies nicht zulasse. Viele der Mieter mussten dann doch wegen der teuren Sanierungen umziehen. Der Mieterbund hatte den Verkauf von Sozialwohnungen generell und speziell an Sahle Wohnen mit Hinweis auf die schlechten Erfahrungen in Troisdorf und Siegburg abgelehnt.

Kann der Bebauungsplan auch nach dem Architektenwettbewerb abgelehnt werden?

Ja. Sahle Wohnen bezahlte den Wettbewerb auf eigenes Risiko. Der Stadtrat hat sich bisher zu nichts verpflichtet.